Afa linear gebäude

Oder im Amtsdeutsch: alle Aufwendungen, die Ihnen entstehen müssen, um Ihre Immobilie aus der Verfügungsmacht einer anderen Person in Ihre zu übertragen.

Dazu zählen neben dem vertraglich vereinbarten Kaufpreis auch sogenannteAnschaffungsnebenkosten - auch Anschaffungsnebenkosten genannt.

Hierzu zählen beispielsweise:

• • Notargebühren für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages

• • Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch (ohne Hypothekeneintrag)

• • Kosten für die Vermessung der Immobilie

• • Architektenvergütung (z.B.
    

    für Wertermittlung)

• • Gutachtervergütung für das Gutachten

Die Notargebühr und die Katastergebühren im Zusammenhang mit der Eintragung der Grundgebühr sind nicht in der Deckung enthalten die Kosten für den Erwerb der Immobilie. Hierbei handelt es sich um die sogenannten Anschaffungskosten, die in ihrer Gesamtheit direkt zu den Aufwendungen im Zusammenhang mit der Führung eines Unternehmens gezählt werden können.

Diese Kosten der Immobilienherstellung können Sie abschreiben

Die Herstellungskosten umfassen alle Aufwendungen, die für den Bau des Gebäudes anfallen.

Dabei handelt es sich zum einen um Materialkosten, zum anderen um die Kosten für die Arbeit selbst, z.B. von Architekten und Handwerkern.

Zu den abschreibungspflichtigen Baukosten zählen beispielsweise:

• • Arbeitskosten (z. B. für Handwerker)

• • Heizungsanlagen, einschließlich Heizkörper

• • Küchenspülen und Spülenschränke

• • Grundstückszäune (einschließlich sogenannter Wohnzäune, wie z.

    B. Hecken)

• • auf Estrich oder Teppichen verlegt und dauerhaft mit dem Boden verbunden

• • Anschluss an das Stromnetz

• • Abwasserentsorgungsanlagen (jedoch nur für Leitungen und Installationen auf dem Grundstück bis zur „Hauptanlage“)

• • Wege von der Grundstücksgrenze bis zu den Gebäuden

• • Garage mit Zugang zur Garage

Außenanlagen wie Beleuchtung, Parkplätze, Grünflächen und Zäune stellen eigenständige Immobilien dar.

Sie werden einheitlich mit dem Gebäude abgeschrieben, wenn ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang besteht. Zu den abschreibungsfähigen Herstellungskosten zählen neben den Kosten für die Umzäunung (Einzäunung) eines vermieteten Wohngrundstücks auch angemessene Aufwendungen für die Anpflanzung von Hecken, Bäumen und Sträuchern entlang der Grundstücksgrenze (sog.

Wohnzäune).

Wie bei den Anschaffungskosten fallen auch bei der Errichtung eines Gebäudes Herstellungsnebenkosten an, die die Höhe der Abschreibung erhöhen. Zu den zusätzlichen Baukosten gehören unter anderem:

• • Ausmessen und Ausheben eines Grabens

• • Tipps (in angemessener Höhe)

• • Reisekosten des Kunden zur Überwachung des Baufortschritts

Gut zu wissen

Wer selbst am Bau beteiligt ist, kann sein Werk grundsätzlich weder als abschreibungsfähige Herstellungskosten noch als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben als abschreibungsfähig behandeln.

Natürlich senken Prämien, Rabatte und andere Rabatte sowie eventuelle Zuschüsse die Anschaffungs- bzw.

Herstellungskosten.

Warum kann nur ein Gebäude abgeschrieben werden, nicht aber Grundstücke als Wirtschaftsgut?

Gebäude verlieren an Wert - unabhängig davon, ob sie bewohnt sind oder nicht. Das bedeutet, dass ihr Wert ständig abnimmt.Einerseits durch Abnutzung, andererseits durch den Fortschritt der Bautechnik. Zwar lässt sich der Wertverlust durch Pflege und Instandhaltung sowie Renovierungen und Erneuerungen von Immobilien verlangsamen (> Abschreibung der Sanierungskosten), doch jedes Gebäude erreicht früher oder später das Ende seiner Lebensdauer.

Unternehmen und Investoren werden es nicht mehr gewinnbringend nutzen können.

Grundstücke nutzen sich nicht abund können daher grundsätzlich nicht abgeschrieben werden. Dies bedeutet jedoch nicht, dass ihr Wert stabil bleibt. Eventuelle Wertschwankungen sind jedoch nicht auf Abnutzung der Immobilie zurückzuführen, sondern beispielsweise auf veränderte Bedingungen wie die Infrastruktur.

Nur bei einer dauerhaften und nachweisbaren Wertminderung kann die Immobilie (teilweise) von der Steuer abgeschrieben werden.

Aus diesen Gründen sollte bei der Ermittlung der Wertminderung des Gebäudes (sog. Kaufpreisallokation) der nicht abschreibungsfähige Teil des Grundstücks von den Anschaffungskosten abgezogen werden.

Um eine größtmögliche Steuerersparnis zu erzielen, sollte der Anteil des Gebäudes am Kaufpreis möglichst hoch sein. Dank der Kaufpreisallokationsbewertung können Sie beim Finanzamt möglichst hohe Baukosten erzielen und den Wert der Immobilie niedrig halten.

Welche Methoden gibt es bei der Immobilienabschreibung?

Grundsätzlich kann zwischen planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibung sowie linearer und degressiver Abschreibung unterschieden werden.

Planmäßige Abschreibung und außerplanmäßige Abschreibung Wohnen Gebäude

Eine planmäßige Abschreibung erfolgt, wenn die Kosten für den Kauf oder die Errichtung eines Gebäudes über die gesamte Nutzungsdauer verteilt werden.

Dabei spielt es keine Rolle, ob die Abschreibung nach Ablauf der gesetzlichen, pauschalierten Nutzungsdauer (z. B. 50 Jahre) erfolgt oder Sie die Steuerersparnis optimieren, indem Sie nachweisen, dass die Nutzungsdauer tatsächlich kürzer ist.

Sie können eine außerplanmäßige Abschreibung durchführen, wenn unmögliche Ereignisse eintreten, die den Nutzen und Wert Ihres Gebäudes beeinträchtigen.

Dabei geht es in der Regel um übermäßigen Verschleiß und sogar um die Zerstörung von Eigentum, beispielsweise durch Feuer, Überschwemmung oder andere Naturkatastrophen. Es gibt drei verschiedene Abschreibungsarten, mit denen die außerplanmäßige Abschreibung (außerplanmäßige Gebäudeabschreibung) durchgeführt werden kann.

Lineare und degressive Abschreibung für Wohngebäude

Die genaue Höhe der jährlichen Abschreibung - und damit die Steuerersparnis - hängt davon ab, ob der Saldo linear oder absteigend abgeschrieben wird.

Lineare Abschreibung für Gebäude

Bei der linearen Abschreibung wird Ihr Gebäude gleichmäßig über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben.

Das bedeutet, dass jedes Jahr der gleiche Betrag abgeschrieben wird. Dies ist die gesetzliche Abschreibungsmethode.

Um den Abschreibungsbetrag bei der linearen Abschreibung zu ermitteln, werden einfach die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten durch die Nutzungsjahre dividiert. Wird ein für 500.000 Euro erworbenes Wohngebäude über einen Regelzeitraum von 50 Jahren abgeschrieben, beträgt die jährliche Abschreibung 10.000 Euro (500.000 Euro dividiert durch 50 Jahre).

Konnten Sie beispielsweise anhand des von uns erstellten Nutzungsdauerberichts eine Restnutzungsdauer von nur 33 Jahren nachweisen, beträgt die jährliche Abschreibung bis zu 15.151,52 Euro.

Degressive Abschreibung von Gebäuden

Die degressive Abschreibung zählt ebenso wie die lineare Abschreibung zu den geplanten Abschreibungsmethoden.

Sie zeichnet sich dadurch aus, dass die jährlichen Abschreibungsbeträge nicht wie bei der linearen Abschreibung konstant bleiben, sondern abnehmen. In den ersten Jahren der Nutzungsdauer wird ein höherer Betrag abgeschrieben, was auch zu einer größeren Steuerersparnis und einem höheren Nachsteuergewinn führt.

In der Vergangenheit betrug die degressive Abschreibung das Zwei- bis Dreifache des linearen Abschreibungssatzes, war jedoch auf einen maximalen Prozentsatz begrenzt.

Der degressive Saldoabzug für den Verbrauch gemäß § 7 Abs.

1 Nr. 2 EStG ist seit dem 1. Januar 2011 zulässig. Seitdem können Gebäude laut Steuerrecht nur noch linear abgeschrieben werden.

Aufgrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt versucht die Regierung, den Wohnungsbau wieder anzukurbeln, unter anderem durch die Reduzierung der Abschreibung. Es ist geplant, die abnehmende Abschreibung des Saldos im Rahmen des Wachstumsbeschleunigungsgesetzes wieder zu aktivieren.

Daher sollte es möglich sein, anstelle einer linearen Abschreibung von drei Prozent eine degressive Abschreibung von sechs Prozent pro Jahr anzuwenden. Dies soll nur für neu gebaute oder neu erworbene Immobilien gelten. Alle Details finden Sie auf unserer Seite zur Abschreibungsreduzierung.

Was ist die Berechnungsgrundlage und wie wird die Abschreibung des Gebäudes berechnet?

Berechnungsgrundlage ist der Betrag, auf den der prozentuale Abschreibungssatz angewendet wird.Sie ergibt sich aus der Addition aller abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten mit Rechnungsdatum 31.

Dezember des Anschaffungs- bzw. Fertigstellungsjahres.

Beispielrechnung: So ermitteln Sie die Abschreibungsbasis für die Bewertung

Sie erwerben im Januar 2022 ein Mehrfamilienhaus, das vollständig vermietet ist. Der notarielle Kaufvertrag hat das Datum vom 30. Januar 2022. Gemäß Vertrag gehen Nutzen und Lasten am 1. Februar auf Sie als Käufer über.

Die Eintragung in das Grund- und Hypothekenregister erfolgt am 8. Mai 2022. Die Berechnung der Bewertungsgrundlage und des konkreten Abschreibungsbetrages erfolgt wie folgt.

Berechnen Sie die Abschreibung mit kürzerer Restnutzungsdauer

Die Die vorstehende Berechnung basiert auf einer pauschalierten gesetzlichen Nutzungsdauer von 50 Jahren.

Wird durch die Bewertung nachgewiesen, dass die Restnutzungsdauer tatsächlich kürzer ist, führt dies zu einem höheren Abschreibungsbetrag pro Jahr. Dadurch sparen Sie mehr Steuern und erzielen einen höheren Cashflow. Nachfolgend finden Sie die Abschreibung mit der Restnutzungsdauer des Gebäudes von 32 Jahren.

Bewertungsgrundlage für gemischte Nutzung

Es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Teil des Gebäudes betroffen ist Die Wohnfläche soll eigengenutzt und der Rest der Wohnfläche vermietet oder gewerblich genutzt werden.

Bei einer solchen gemischten Nutzung dürfen nur die Kosten des nicht eigengenutzten Teils abgeschrieben werden.

Zum Artikel: Abschreibung von gemischt genutzten Gebäuden

Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Sollten Sie nach Abgabe Ihrer Steuererklärung mit Anlage N Folgerechnungen mit Posten erhalten, die den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zuzurechnen sind, können diese nur von den Anschaffungskosten abgezogen werden Erwerb oder Produktion.

Produktion ab dem zweiten Jahr der Abschreibung. oder Produktionskosten hinzukommen müssen. Dadurch erhöht sich der Abschreibungsbetrag in den Folgejahren.

Sie haben die Anschaffungs- oder Herstellungskosten vergessen

Wenn Sie vergessen haben, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten in Ihrer Steuererklärung anzugeben, und Sie bereits den endgültigen Steuerbescheid erhalten haben, können Sie die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die bereits im zweiten (oder optional späteren) Jahr ermittelt wurden, erst noch hinzurechnen.

Allerdings auf keinen Fall im Vorjahr.

Wichtig: Es ist nicht akzeptabel, die höhere Bemessungsgrundlage auf die verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes zu verteilen. Dies würde zu einem höheren Abschreibungssatz führen.

Vorsicht, wenn Sie den Abschreibungsbetrag vergessen

Wenn Sie vergessen haben, den Abschreibungsbetrag des Vorjahres in Ihrer Steuererklärung anzugeben, können Sie dies einfach nicht tun, wenn die Steuerveranlagung bereits rechtskräftig ist.

In einem solchen Fall wird der nicht abgeschriebene Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten am Ende linear mit einem Satz von zwei Prozent pro Jahr berechnet des ursprünglichen Abschreibungszeitraums abgeschrieben.

Dies dauert bis zum vollständigen Abzug der Kosten (BFH-Urteil vom 20.01.1987, IX R 103/83, BStBl. 1987 II S. 491). Das Vergessen der Abschreibungsbeträge führt daher zu einer Verlängerung der normalen Abschreibungsdauer.

Hinweis auf einen zu hohen Abschreibungsbetrag

Wenn Sie in Ihrer Steuererklärung fälschlicherweise einen zu hohen Abschreibungsbetrag angegeben haben, ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzgerichts die Bemessungsgrundlage ab dem ersten, noch nicht rechtskräftigen Steuerbescheid auf den korrekten Betrag herabzusetzen (Urteil vom 11.12.1987, III R 266/83, BStBl.

1988). II S. 335). Dies bedeutet, dass sich der Abschreibungszeitraum verkürzt, da in den ersten Jahren mehr Abschreibungen als zulässig vorgenommen wurden. Bei einem früheren Verkauf der Immobilie ist eine Wertminderungsanpassung nicht mehr möglich.

Ein zu hoher Wertminderungsbetrag muss nicht selten sein. Dies geschieht beispielsweise, weil das Finanzamt die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grundstück und Gebäude nicht akzeptiert.

Dies können Sie vermeiden, indem Sie eine von einem zertifizierten Gutachter erstellte Kaufpreisabrechnungsbewertung vorlegen, die einen höheren Wert des Gebäudes ausweist, als vom Finanzamt angenommen.

Wann beginnt die Abschreibung des Gebäudes?

Die Abschreibung Ihres Gebäudes beginnt mit dem Übergang von Nutzen und Lasten auf Sie.

Das genaue Datum können Sie dem notariell beglaubigten Kaufvertrag entnehmen. Dabei spielt das Datum des Kaufvertragsabschlusses bzw. der Eintragung ins Grundbuch keine Rolle. Wenn Sie selbst bauen, beginnt die Abschreibung mit der endgültigen Fertigstellung des Hauses oder der Wohnung.

Was passiert mit der Abschreibung des Gebäudes, wenn Sie die Immobilie verkaufen?

Wenn Sie sich vor Ablauf der Abschreibungsdauer für den Verkauf der Immobilie entscheiden, endet der Abnutzungsabzug in dem Monat, in dem der Verkauf der Immobilie abgeschlossen ist.

Maßgeblich ist das Datum der notariellen Beurkundung. Wenn Sie Ihre Immobilie also im August verkaufen, können Sie diese für acht der zwölf Monate im Verkaufsjahr abschreiben.

Ist der neue Käufer auch Eigentümer, beginnt für ihn der Abschreibungszeitraum von neuem. Unabhängig davon, wie viele Eigentümer bereits abgeschrieben haben.

Was passiert mit der Abschreibung, wenn die Immobilie verschenkt oder vererbt wird?

Der Begünstigte bzw.

Erbe führt die Abschreibung des Vorbesitzers wie bisher fort und übernimmt damit sämtliche Steuervorteile des Schenkers bzw. Erblassers. Wenn der Verstorbene beispielsweise bisher 20 von 30 Jahren abgeschrieben hat (verkürzte Nutzungsdauer), hat der Erbe weitere 10 Jahre Zeit, das Gebäude weiter abzuschreiben. Im Falle einer Schenkung oder Erbschaft beginnt die Abschreibungsdauer nicht erneut!

Was passiert nach Ablauf der Abschreibungsdauer des Gebäudes?

Wenn Sie während der gesamten Abschreibungsdauer - ob regelmäßig oder verkürzt - Eigentümer der Immobilie waren, haben Sie das maximale Abschreibungspotenzial ausgeschöpft.

Das Gebäude ist vollständig abgeschrieben und die Wertminderung kann steuerlich nicht mehr berücksichtigt werden. Dadurch erhöht sich natürlich auch Ihre Einkommensteuer.

Wenn Sie die Immobilie verkaufen, kann der neue Eigentümer erneut mit der Abschreibung beginnen. Sie hat auch das Recht, eine kürzere Restnutzungsdauer durch ein Nutzungsdauergutachten nachzuweisen.

Je älter ein Gebäude ist, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass es tatsächlich eine kürzere Nutzungsdauer hat.

Was ist eine Sonderabschreibung für Gebäude?

Neben der regulären Gebäudeabschreibung sieht das Gesetz für bestimmte Gebäudetypen verschiedene Sonderabschreibungen vor. Beispielsweise um den Bau von neuem Wohnraum zu fördern oder die Eigentümer teurer denkmalgeschützter Immobilien zu entlasten.

Abschreibung denkmalgeschützter Immobilien

Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie ist die einzige Möglichkeit, privat genutzte Immobilien steuerlich abschreiben zu können.

Renovierungskosten, die bei solchen Immobilien üblich sind, können über zehn Jahre hinweg mit bis zu 90 Prozent abgesetzt werden, wenn das Gebäude privat genutzt wird.

Wird die historische Immobilie nicht privat genutzt, sondern vermietet, können Renovierungskosten über acht Jahre mit neun Prozent abgesetzt werden. Darüber hinaus können die Anschaffungskosten natürlich, wie oben beschrieben, zu 100 Prozent abgeschrieben werden.

Aufgrund der relativ hohen Abschreibung in relativ kurzer Zeit können historische Immobilien auch für Investoren interessant sein.

Zum Artikel: AfA-Denkmal

Abschreibung neu errichteter Wohnräume

Sonderabschreibung gilt auch für den Neubau von Mietwohnungen.

Die aktuelle Regelung sieht vor, dass in den Jahren 2023-2028 für neu errichtete Wohnräume eine Sonderabschreibung in Höhe von fünf Prozent pro Jahr beantragt werden kann. Das bedeutet, dass Sie in den ersten vier Jahren statt 12 Prozent 20 Prozent abschreiben können. Die Sonderabschreibung für den Bau von Mietwohnungen ist mit verschiedenen Auflagen verbunden, unter anderem soll verhindert werden, dass ausschließlich Luxusimmobilien entstehen.

Fazit: Gebäudeabschreibungen haben einen enormen Einfluss auf den Cashflow.

Ob eine Investition in Immobilien rentabel ist, hängt unter anderem von der Höhe der Gebäudeabschreibung ab.

Es bietet Anlegern einen entscheidenden Steuervorteil, der durch den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer deutlich optimiert werden kann. Generell gilt: Je kürzer der Abschreibungszeitraum, desto höher sind die jährliche Abschreibung und die jährliche Steuerersparnis.